Ну, вот! Верховный суд поставил точку в этой нашей дискуссии.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 декабря 2019 г.)
Разрешение споров, возникающих из жилищных отношений
11. Управляющая компания, на которую возложена обязанность по
осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий
и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических
осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое
потребителем жилое или нежилое помещение.
В частности, Верховный суд разъяснил всем нижестоящим судам следующее:
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением
осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих
в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной
безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований
законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми
помещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской
Федерации от 21 января 2006 г. N 25 (далее - Правила пользования жилыми
помещениями), которые предписывают немедленно принимать возможные меры к
устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в
случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую
управляющую организацию. В качестве пользователя жилым помещением
наниматель обязан допускать в заранее согласованное время в жилое
помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц,
представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра
технического и санитарного состояния жилого помещения,
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также
для выполнения необходимых ремонтных работ (подп. "д" и "и" п. 10).
Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не
допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные
интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, а также правила
содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме ч. 4 ст. 30 ЖК РФ возложена на собственника жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом
должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания
граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме,
решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление
коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство
Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по
управлению многоквартирными домами.
Согласно пп. 1, 2, 4 ч. 1.2 указанной статьи надлежащее содержание
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно
осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской
Федерации, в том числе в области обеспечения санитарноэпидемиологического
благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной
безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать:
соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного
дома;
безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц,
имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в
многоквартирном доме, а также иных лиц.
Согласно чч. 6, 7, 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ в целях
обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации
должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений,
эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.
Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий,
сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений
путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или)
мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем
инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического
обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других
характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем
инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического
обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям
технических регламентов, проектной документации.
Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий,
сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического
состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием
зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости,
надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных
конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей
инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с
требованиями технических регламентов, проектной документации.
Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом
требований жилищного законодательства (ч. 10 ст. 55.24 Градостроительного
кодекса РФ).
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего
содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок
их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской
Федерации (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно подп. "а", "б" и "г" п. 10 Правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за
содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по
управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской
Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться
в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в
том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения,
техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии,
обеспечивающем:
соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного
дома;
безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества
физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного
имущества;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а
также иных лиц.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных
особенностей, степени физического износа и технического состояния общего
имущества, а также в зависимости от геодезических и
природно-климатических условий расположения многоквартирного дома
включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками
помещений и указанными в п. 13 приведенных правил ответственными лицами,
обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего
имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также
угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (п. 10 Правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме).
Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления
многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами,
привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для
проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами,
являющимися должностными лицами органов управления товарищества
собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или
иного специализированного потребительского кооператива (далее -
ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном
управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или)
выполняющими работы (пп. 11, 13 Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме).
В соответствии с подп. "б" п. 32 Правил N 354 исполнитель
(юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или
индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные
услуги - абзац седьмой п. 2 данных правил) имеет право требовать допуска
в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3
месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение
представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для
осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного
оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки
устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере
необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В силу подп. "е" п. 34 Правил N 354 потребитель обязан допускать
представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб),
представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое
жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния
внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в
порядке, указанном в п. 85 данных правил, время, но не чаще 1 раза в 3
месяца для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных
услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а
для ликвидации аварий - в любое время.
По смыслу приведенных норм требования по осуществлению технического
обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся
как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких
объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам,
внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса
эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность.
При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое
должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для
предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления
коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме
(домовладении) (подп. "е" п. 3 Правил N 354).
Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и ремонта
жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм
собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов
по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и
инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять
эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и
внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических
осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее
согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в
занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей
исполнителя.
С учетом изложенного Судебная коллегия признала ошибочным вывод суда
апелляционной инстанции о том, что право требовать допуска в занимаемое
потребителем помещение у представителей исполнителя имеется только тогда,
когда такое требование обусловлено аварийной ситуацией или жалобами
других потребителей на нарушение их законных прав. Как было изложено
выше, такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого
указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в
том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или
возможных нарушений прав граждан в будущем.
[Ответ]
