Воронеж. 02.08.2023. ABIREG.RU – Спецпроект – Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области 18 июля разместил на сайте проект отчета государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января всех учтенных в Едином государственном реестре объектов недвижимого имущества на территории региона. Речь идет о зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и машино-местах.«Абирег» вместе с экспертами изучил проектные значения кадастровой стоимости сегмента многоквартирных жилых домов и составил рейтинг из 100 самых дорогих объектов недвижимости города. Для удобства выделим Топ-10 самых дорогих по Воронежу. Кроме того, попробуем выявить ошибки при оценке, которые ведут к переплатам (для собственников жилья среднего класса) и, наоборот, недоплатам (для владельцев элитного жилья).Рейтинг самых дорогих объектов жилой недвижимости по результатам проведения кадастровой оценки в ВоронежеМесто в рейтинге Адрес Площадь квартиры, кв. м Рыночная стоимость объекта недвижимости,руб. Рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб./ кв. м УПКС объекта недвижимости, тыс. руб./кв. м Застройщик 1-е место пл. Ленина, д. 6(«Дом на площади&raquo 48,3 11 109 000 230 000 110 949,25 ООО Специализированный застройщик «Выбор» 2-е место ул. Дзержинского, д. 4 42,8 6 000 000 140 186 108 519,24 ВАПСК 3-е место ул. Чернышевского, д. 41 66,2107,89 500 00020 000 000 142 965185 528 108 250,37 ГК «Развитие»4-е место пер. Бауманский, д. 15 55,8 5 100 000 127 240 107 753,66 ГК «Развитие»5-е место ул. Станкевича, д. 45 40,4 5 700 000 141 676 107 220,11 ООО «СЗ «Энергоавтомат» 6-е место ул. Революции 1905 года, д. 31ю 43,5 5 000 000 114 943 106 367,46 ООО «СУ-8» 7-е место ул. Моисеева, д. 9б (ЖК «Петровский квартал&raquo 79,6 7 900 000 99 246 100 410,19 ООО Специализированный застройщик «Выбор» 8-е место ул. 9 Января, д.68/2, корп. 3 (ЖК «Современник&raquo 27,6 3 627 192 131 420 105 390,29ООО «Специализированный застройщик «ДСК-1» 9-е место ул. Таранченко, д. 26 37,9 5 539 160 146 152 105 294,09 «Главоблстройресурс»10-е место ул. 9 Января, д. 32 42,5 7 100 000 168 700 105 000,92 ФК «Аксиома» Отметим, что застройщиками 10 домов с самой высокой кадастровой стоимостью стали ДСК, «Выбор» и «Развитие».Первую строчку рейтинга возглавляет самый дорогой ЖК «Дом на площади» строительной компании «Выбор», класс жилья – элитный. В соответствии с результатами кадастровой оценки удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) квартиры площадью 48,3 кв. м составляет 110,95 тыс. рублей за кв. м при рыночной стоимости 230 тыс. рублей.Удивительный факт, что один из самых элитных жилых комплексов «Солнечный олимп» в Топ-10 не попал и находится только на 77-м месте с УПКС квартиры в 35 кв. м 98,14 тыс. рублей за кв. м. При этом квартира площадью 41,6 кв. м на улице Карла Маркса, 56, находится на девять позиций выше и имеет УПКС 98,56 тыс. рублей за кв. м.В сотню не попал и ЖК «Петровский пассаж». Квартира площадью 66,4 кв. м имеет УПКС 93,9 тыс. рублей за кв. м, в отличие от квартир на ул. МОПРа, д.19/1, которые замыкают рейтинг самых дорогих объектов с УПКС – 96,27 тыс. рублей за кв. м.У собственников жилых помещений, включенных в реестр аварийного жилья и подлежащих сносу, при получении налогового извещения, по всей видимости, возникнет вопрос: «Почему так дорого? Откуда взялась такая цифра?»Например, следуя логике специалистов центра кадастровой оценки, удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м квартиры по пер. Солнечный, 13 (аварийное жилье, подлежащее сносу), соотносится с современным жильем на Московском проспекте.№ п/п выборки Адрес Площадь квартиры, кв. м УПКС объекта недвижимости, тыс. руб./кв. м Кадастровая стоимость на 01.01.2021 г., руб. Кадастровая стоимость на 01.01.2023 г., руб.266651г. Воронеж, пер. Солнечный, д.1352,359 886,952 136 442,973 132 087,49163445г. Воронеж, пр-кт Московский, д.19764,559 887,322 859 141,003 862 732,14 А выявленные факты снижения кадастровой стоимости квартир по сравнению с предыдущим туром определения кадастровой стоимости на 77-78% свидетельствуют о наличии в расчетах систематической ошибки при определении кадастровой стоимости. Не совсем понятна логика специалистов бюджетного учреждения.№ п/п выборки Адрес Площадь квартиры, кв. м УПКС объекта недвижимости, тыс. руб./кв. м Кадастровая стоимость на 01.01.2021 г., руб. Кадастровая стоимость на 01.01.2023 г., руб. % снижения 928610 г. Воронеж, ул. Большая Манежная, д. 10 53,4 10 040,16 2 375 180,2 536 144,54 77 582278 г. Воронеж, ул. Красноармейская, д. 33, корп. 4 72,9 9 931,5 3 243 197,8 724 006,35 78 906467г. Воронеж, ул. Революции 1905 года, д. 4 49,6 9 944,53 2 253 368,67 493 248,69 78 571681 г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, д. 87, кв. 1 71,8 9 999,64 3 244 192,53 717 974,15 78 И таких примеров множество, а проверить правильность использования сведений и материалов для построения эталонной модели и выявить сложные методологические ошибки неспециалисту в области оценочной деятельности или методологии определения кадастровой стоимости самостоятельно практически невозможно. Доступ ограничен, и данные не подлежат включению в основную часть отчета и приложения к ней (пп. 1-4 п. 2 Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки).Каждый собственник, правообладатель ориентировочно понимает, какова рыночная стоимость его объекта недвижимости. Согласно логике законодательства, кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена методологическая или техническая ошибка.Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости жилых помещений, приводят к переплатам (для собственников среднего класса жилья) или, наоборот, недоплатам (для собственников элитных квартир) по налогу на имущество, рассчитываемому от кадастровой стоимости. Данное обстоятельство ведет не всегда к справедливому распределению налоговой нагрузки.Рекомендуем владельцам недвижимости (зданий, помещений и т. д.) отслеживать проведение очередной оценки и участвовать в процедуре кадастровой оценки принадлежащих им объектов. Всё это можно сделать еще до утверждения результатов ГКО в рамках представления замечаний к проекту отчета об оценке.

Подробнее здесь... [Ответ]