Как купить недвижимость в Испании.
Часто задаваемые вопросы
Какие документы необходимы для совершения покупки недвижимости в Испании?
Заграничный паспорт с действующей визой, NIE (идентификационный номер иностранца).
Что такое NIE и как его получить иностранцу?
NIE (идентификационный номер иностранца) - аналог российского ИНН, необходим всем иностранцам при заключении любых сделок: приобретении недвижимости, автомобиля, оформлении кредита, а также для осуществления любой предпринимательской деятельности.
Для оформления N.I.E необходимо иметь:
Заграничный паспорт с действующей визой
Таможенный штамп о въезде в Испанию
Контракт на покупку квартиры
Действительно ли в Испании распространяется право собственности на иностранцев?
Согласно испанским законам, любая недвижимость, приобретенная на территории Испании, переходит в частную собственность к лицу в момент подписания нотариальной купчей (эскритуры) на право владения данной недвижимостью или участком земли. При этом лиц может быть несколько, степень их родства значения не имеет.
Приобретение недвижимости иностранными гражданами рассматривается правительством как инвестиции в экономику Испании, что гарантирует абсолютную лояльность по отношению к инвесторам.
Просьба со стороны третьих стран о предоставлении информации, касающейся прав частной собственности, согласно местным законам является вмешательством во внутренние дела Испании. Конфискация частной собственности иностранных инвесторов в пользу третьих стран не имеет под собой законодательной базы, а потому невозможна.
Какие документы необходимы для открытия счета нерезиденту?
Только заграничный паспорт с действующей визой.
Какие документы необходимы для оформления ипотечного кредита нерезиденту?
Копия действующего заграничного паспорта
Справка о доходах, подтверждающая платежеспособность
NIE (идентификационный номер иностранца)
Копия договора о предоплате за выбранный объект недвижимости
Возможна ли покупка недвижимости в Испании по доверенности?
Вся процедура оформления покупки недвижимости в Испании возможна по нотариальной доверенности.
Доверенность можно оформить одним из следующих способов:
Доверенность, составленная нотариусом в Испании
Доверенность, составленная в консульстве Испании (например, в Москве)
Доверенность, составленная нотариусом в стране проживания. В этом случае необходимо перевести доверенность на испанский язык и заверить апостилем.
Как оформить завещание на недвижимость, приобретенную в Испании?
Завещание можно написать на территории Испании, либо в стране постоянного проживания. При написании завещания в Испании, в случае если завещатель не владеет испанским языком, обязательно присутствие аккредитованного переводчика.
Сколько человек может быть вписано в эскритуру (документ, подтверждающий право собственности на недвижимость)?
В эскритуру может быть вписано любое количество физических лиц с одинаковыми или различными долями. Степень родства значения не имеет. Можно купить недвижимость на вновь организованную вами фирму.
Кто имеет право на получение мультивизы после покупки недвижимости в Испании?
Владельцы недвижимости в Испании и их несовершеннолетние дети имеют право на получение годовой мультивизы с возможностью пребывания в Испании до 90 дней в каждом полугодии.
Также они имеют право делать приглашения в Испанию своим родственникам (мультивизы на 90 дней с промежутком в полугодие) и знакомым (визы на разовый или 2-х разовый въезд до 30 дней пребывания).
Возможно ли погашение банковского кредита частями?
Кредит можно погашать, уплатив 1% штрафа от преждевременно погашаемой части кредита. Учитывая, что сумма кредита становится меньше, появляется возможность:
сохранить сумму регулярного взноса и уменьшить срок выплат
уменьшить сумму регулярного платежа и сохранить срок погашения кредита
Как оплачиваются налог на недвижимость и дальнейшие коммунальные платежи?
Став собственником недвижимости в Испании, вы должны будете переоформить договора с коммунальными службами на свое имя. При этом в Испании применяется система автоматического снятия платежей со счета клиента. Это значит, что в договоре будут указаны реквизиты вашего счета в банке, с которого будут сниматься платежи, согласно счетчику или действующим тарифам.
Аналогичным образом платится и налог на недвижимость. Следует отметить, что, согласно закону, налог за текущий год платится продавцом.
Несколько важных моментов:
Важно помнить, что к стоимости понравившегося объекта недвижимости необходимо прибавлять от 10 до 15% на расходы по оформлению сделки купли-продажи. К ним относятся: нотариальные расходы, регистрация собственности, услуги адвоката, НДС!
Процесс приобретения квартиры включает несколько этапов:
1) Ознакомительная поездка в страну для выбора объекта недвижимости, окружающей природы и инфраструктуры.
2) Если Вы выбрали квартиру и уверенны в своем выборе, то оставляете резервационный депозит (как правило, он составляет от 5 до 10 % от стоимости). В случае отказа от покупки по инициативе клиента, депозит не возвращается!
3) Оформление Идентификационного номера иностранца (NIE). Он необходим для осуществления любых финансовых операций на территории Испании.
От Вас потребуется простое заявление, действующий заграничный паспорт и его копия, две фотографии. Срок получения варьируется в пределах от 3-х дней до месяца.
4) Открытие расчетного счета в испанском банке. Это необходимо сделать для того, чтобы Вы имели возможность перевести денежные средства на оплату своей недвижимости и в будущем оплачивать коммунальные и другие платежи на содержание недвижимости. Процедура займет от нескольких минут до 1 часа, потребуется только действующий заграничный паспорт.
Обратите внимание, что Вы сможете перевести денежные средства на свой личный счет в Испании со счета в России после того, как предоставите в российский банк справку об уведомлении налоговой инспекции об открытии счета в иностранном банке.
5) Составление предварительного договора купли-продажи недвижимости. В договоре содержится информация об условиях сделки и способе оплаты.
Перед его подписанием рекомендуем запросить полную информацию о квартире из Реестра собственности Испании (в нем в обязательном порядке регистрируется вся недвижимость и содержится информация о владельцах, возможных задолженностях и кадастровой стоимости объекта).
6) Регистрация сделки, подписание купчей или Escritura (эскретуры) (основного документа о собственности) у нотариуса. Вы должны оплатить остаток от стоимости объекта и расходы на его приобретение. У Вас на руках остается нотариально заверенная копия договора купли-продажи и ключи от квартиры. Оригинал эскретуры направляется в Реестр собственности, где примерно в течение двух месяцев проходит государственная регистрация и вносятся изменения о владельце недвижимости.
Это последний этап сделки, Вас можно поздравить, Вы стали обладателем долгожданной квартиры в солнечной Испании!
Необходимо помнить, что в Испании есть три партнера, гарантирующих безопасность сделки с недвижимостью:
- адвокат (защищает интересы клиента, всегда выступает на его стороне, несет ответственность за свои действия перед государством и коллегией адвокатов). Именно адвокат делает исследование истории объекта и является гарантом его «чистоты».
- нотариус (несет ответственность за свои действия перед государством, следит за соблюдением законности сделки)
- сотрудник регистрационной палаты (следит за соблюдением законности сделки, является государственным чиновником)
После приобретения недвижимости, Вы вместе с членами семьи имеете право получить годовую мультивизу, которая позволяет находиться в стране 180 дней из года. А точнее в каждое полугодие по 90 дней!
Возможность удаленного приобретения недвижимости.
При желании недвижимость можно приобрести не приезжая второй раз в страну. Для этого необходимо оформить доверенность на представителя, выступающего от покупателя. Доверенность может быть оформлена у нотариуса как при заключении предварительного договора, т.е. сразу, так и в России с переводом на испанский язык (в таком случае доверенность отправляется почтой представителю).
ИПОТЕКА
Процентная ставка по ипотечному кредиту колеблется от 4,3-5,5 % годовых при условии получения кредита на 50% от суммы покупки и от 6,5 % при условии получения кредита в банке 70% от стоимости недвижимости.
При покупке недвижимости в ипотеку, сумма на все расходы по оплате налогов, услуг банка и оценки стоимости будущей квартиры варьируется в пределах 14-16% в зависимости от того банка, который выдает кредит.
ВНЖ – ПМЖ
Не так давно был принят закон, о том, что при покупке недвижимости стоимостью более 500 тысяч евро возможно получить ВНЖ (право постоянного пребывания в стране) без права на работу. Недвижимость должна приобретаться на свободные средства (без привлечения ипотеки).
Получение ВНЖ на основании покупки недвижимости свыше 500тыс евро, отсутствует требование обязательного нахождения в стране полгода.
ВНЖ дается не сразу, сначала дается годовая мультивиза с возможностью прибывания в Испании и странах Шенгенского соглашения не более 90 дней в пол года. Если необходимо находиться в стране более длительное время, то необходимо оформить статус ВНЖ, который предполагает нахождение в стране не менее 90 дней полугодие. Для подачи на ВНЖ, необходимо собрать определенный пакет документов, срок рассмотрения заявления от 2 до 6 месяцев.
ВНЖ выдается, как правило, без права на работу.
Из практики, есть возможность получения статуса ВНЖ (права постоянного пребывания в стране) при покупке недвижимости и более дешевой, но для этого необходимо документально подтвердить свой постоянный доход на территории другой страны.
Другие способы получения статуса ВНЖ носят более сложный характер. К ним относятся:
- с целью ведения собственного бизнеса/работа по найму/инвестиции – необходимым условием является создание минимум 2-3 рабочих мест для испанского населения или наличие контракта с испанской фирмой, которая предоставляет рабочее место. Инвестиции на сумму от 1 млн. евро также дают право на получение ВНЖ.
- с целью получения образования – обязательным условием является владение испанским языком на продвинутом уровне и наличие сертификата об успешной сдачи экзамена DSE (Международный экзамен по испанскому языку, подтверждающий высокий уровень владения языком). Данный тип ВНЖ не дает ее владельцу права работать на территории Испании.
-с целью воссоединения семьи – ВНЖ могут получить ближайшие родственники (супруг/супруга, несовершеннолетние дети), желающие переехать жить в Испанию к родственникам. Также на воссоединение могут претендовать родители детей, проживающих в Испании и имеющие статус ВНЖ, но при соблюдении некоторых условий: возраст приглашенных родителей должен быть не менее 65 лет, а сам приглашающий должен легально прожить на территории Испании не менее 5 лет.
- заключение брака с гражданином/гражданской Испании
ВНЖ выдается сроком от 1 года до 5 лет с последующим продлением при соблюдении соответствующих правил и законов. Одним из основных условий является пребывание на территории Испании не менее 90 дней каждые полгода.
[Ответ]